Διηρημένες ιδιοκτησίες επί της πυλωτής, χώροι στάθμευσης αυτοκινήτων

Στοιχεία Απόφασης

Δικαστήριο: Μονομελές Εφετείο Αθηνών

Αριθμ. Απόφασης: 398

Έτος: 2016

Περίληψη

Διηρημένες ιδιοκτησίες επί της πυλωτής - Χώροι στάθμευσης αυτοκινήτων -. Ο ν. 1221/1981 δεν έχει αναδρομική ισχύ. Κατά συνέπεια, η μεταβίβαση οριζόντιων ιδιοκτησιών επί ισογείου πολυκατοικίας (pilotis), ήτοι χώρων στάθμευσης αυτοκινήτων, εφόσον είχαν συσταθεί πριν από την ισχύ των ν. 960/1979 και 1221/1981 είναι επιτρεπτή και νόμιμη. Αντιθέτως, είναι ανεπίτρεπτη και παράνομη η μεταβίβαση τέτοιων χώρων που έχουν δημιουργηθεί μετά την ισχύ των νόμων αυτών, ως αντικείμενη στο περιεχόμενο τους.

Κείμενο Απόφασης

Η κρινόμενη έφεση κατά της 2667/2012 οριστικής απόφασης του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών που εκδόθηκε κατά τη διαδικασία της εκούσιας δικαιοδοσίας έχει ασκηθεί νομότυπα και εμπρόθεσμα (άρθρα 741, 495 §§ 1 και 2, 511, 513 § 1περ. β', 516 και 518 § 2 ΚΠολΔ). Συνεπώς πρέπει να γίνει τυπικά δεκτή και να ερευνηθεί η νομική και ουσιαστική βασιμότητα των λόγων της (άρθρο 533 § 1 ΚΠολΔ) εφόσον για το παραδεκτό αυτής κατατέθηκε το νόμιμο παράβολο της έφεσης (άρθρο 495 § 4 ΚΠολΔ).

Ο αιτών με την από 30.6.2010 (αριθ. κατ. δικ. ./2010) αίτησή του ενώπιον του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών προέβαλε τις αντιρρήσεις του κατά των αρνητικών αποφάσεων της Προϊσταμένης του Κτηματολογικού Γραφείου Αγίας Παρασκευής που εκδόθηκαν επί των με αριθ. πρωτ. .../4.12.2009 και .../14.1.2010 αιτήσεών του και ζήτησε να διαταχθεί αυτή να καταχωρίσει στα κτηματολογικά φύλλα των οριζοντίων ιδιοκτησιών με ΚΑΕΚ ., . και το με αριθμό ./2009 συμβόλαιο της συμβολαιογράφου Αθηνών Ι.Γ.- Τ.**.

Το Πρωτοβάθμιο Δικαστήριο με την εκκαλουμένη απόφασή του δέχθηκε εν μέρει και ως ουσιαστικά βάσιμη την αίτηση ως προς την καταχώριση στα κτηματολογικά φύλλα των οριζοντίων ιδιοκτησιών με ΚΑΕΚ . και . του με αριθμό ./ 2009 συμβολαίου της συμβολαιογράφου Αθηνών Ι.Γ.-Τ.** και την απέρριψε ως αβάσιμη ως προς την καταχώριση στο κτηματολογικό φύλλο της οριζόντιας ιδιοκτησίας-χώρος στάθμευσης αυτοκινήτου στη πυλωτή με ΚΑΕΚ . του εν λόγω συμβολαίου.

Ήδη ο εκκαλών με την κρινόμενη έφεσή του παραπονείται για εσφαλμένη ερμηνεία και εφαρμογή του νόμου από το Πρωτοβάθμιο Δικαστήριο και ζητεί την εν μέρει εξαφάνιση της εκκαλουμένης απόφασης και την εξ ολοκλήρου παραδοχή της αίτησης.

Κατά τη διάταξη του άρθρου 1192 ΑΚ «μεταγράφονται στο γραφείο μεταγραφών της περιφέρειας του ακινήτου 1. Οι εν ζωή δικαιοπραξίες, στις οποίες περιλαμβάνονται και αιτία θανάτου δωρεές, με τις οποίες συνιστάται, μετατίθεται, καταργείται εμπράγματο δικαίωμα (εμπράγματες δικαιοπραξίες) πάνω σε ακίνητα. 2. Οι επιδικάσεις ή οι προσκυρώσεις που γίνονται από την αρχή, οι κατακυρώσεις κυριότητας ή εμπράγματου δικαιώματος πάνω σε ακίνητο. 3. Οι εκθέσεις δικαστικής διανομής ακινήτου. 4. Οι τελεσίδικες δικαστικές αποφάσεις που περιέχουν καταδίκη σε δήλωση βούλησης για εμπράγματη δικαιοπραξία πάνω σε ακίνητο. 5. Οι τελεσίδικες δικαστικές αποφάσεις με τις οποίες αναγνωρίζεται κυριότητα ή άλλο εμπράγματο δικαίωμα σε ακίνητο που έχουν κτηθεί με έκτακτη χρησικτησία. Από τη διάταξη αυτή προκύπτει ότι οι μεταγραπτέες πράξεις μεταγράφονται εφόσον είναι έγκυρες. Αν είναι άκυρες δεν παράγουν αποτέλεσμα και επομένως είναι περιττή η μεταγραφή, αφού αυτή δεν είναι ικανή να θεραπεύσει την ακυρότητα. Άκυρη δικαιοπραξία και αν ακόμη μεταγραφεί, παραμένει άκυρη και επομένως δεν παράγει τα αποτελέσματά της (άρθρο 180 ΑΚ) ΑΠ 621/2015 δημ. Νόμος).

Εξάλλου στο άρθρο 1 του ν. 1221/1981 που αντικατέστησε το άρθρο 1 § 5 περ. 3 του ν. 960/ 1979 «περί επιβολής υποχρεώσεως προς δημιουργία χώρων σταθμεύσεως αυτοκίνητων δια την εξυπηρέτηση των κτιρίων και ρυθμίσεως συναφών θεμάτων» ορίζεται ότι «οι τυχόν δημιουργούμεναι θέσεις σταθμεύσεως εις τον ελεύθερον ισόγειον χώρο του κτιρίου, όταν τούτο κατασκευάζεται επί υποστυλωμάτων (PILOTIS) κατά τας ισχύουσας διατάξεις, δεν δύναται να αποτελέσουν διηρημέ-νες ιδιοκτησίες».

Η ως άνω όμως απαγόρευση, η οποία συνεπάγεται την ακυρότητα κάθε αντίθετης προς την εν λόγω πολεοδομική διάταξη συμφωνίας των ενδιαφερομένων μερών κατ' άρθρο 174 ΑΚ (ΟλΑΠ 5/1991 ΕλλΔνη 32. 750), ισχύει για τον χρόνο από τη δημοσίευση του ν. 1221/1981 και εφεξής και δεν έχει αναδρομική ισχύ, καθόσον κατά τον προηγούμενο αυτού χρόνο οι ενδιαφερόμενοι με συμφωνία τους νομίμως μεταγραφόμενης μπορούσαν εγκύρως σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 361 ΑΚ και 4 § 1 του ν. 3741/1929, να συμφωνήσουν τη δημιουργία διαιρεμένων ιδιοκτησιών επί της πυλωτής και ιδίως των χώρων στάθμευσης αυτοκινήτων αυτής (ΕφΛ 616/2000 ΕΔΠολυκ 2000. 124 επ., ΕφΘ 3103/1996 ΕΔΠολυκ 1997. 29).

Από όλα τα έγγραφα που νόμιμα προσκόμισε και επικαλέσθηκε ο αιτών αποδείχθηκαν τα ακόλουθα περιστατικά: Με το ./2009 συμβόλαιο αγοράς της συμβολαιογράφου Αθηνών Ι.Γ.-Τ.** ο αιτών αγόρασε από το Χ.Σ.** τις κάτωθι ιδιοκτησίες που βρίσκονται στην πολυκατοικία επί της οδού . αριθ. . στο Χ.** Αττικής, ήτοι: 1) το με αριθμό 2 διαμέρισμα του 4ου πάνω από το ισόγειο ορόφου, 2) την με αριθμό 4 αποθήκη του υπογείου ορόφου και 3) τον με αριθμό 10 χώρο parking του ισογείου, εμβαδού 21 τ.μ., αναλογία εμβαδού κοινοχρήστων μηδέν τ.μ., όγκο ιδιόκτητο 54,60 τ.μ., αναλογία όγκου κοινοχρήστων μηδέν τ.μ., ποσοστό συνιδιοκτησίας οικοπέδου 4/1000 εξ αδιαιρέτου, συμμετοχή στις δαπάνες κοινοχρήστων μηδέν χιλιοστά, στις δαπάνες ανελκυστήρα μηδέν χιλιοστά. Οι εν λόγω οριζόντιες ιδιοκτησίες, ήτοι διαμέρισμα, αποθήκη, χώρος στάθμευσης (parking) αποτελούν αυτοτελείς, διακεκριμένες και ανεξάρτητες οριζόντιες ιδιοκτησίες και διέπονται από τις διατάξεις του ν. 3741/1929 και των άρθρων 1002 και 1117 ΑΚ, στις οποίες υπήχθησαν με την ./21.6.1976 πράξη συστάσεως οριζοντίου ιδιοκτησίας και κανονισμού πολυκατοικίας του συμβολαιογράφου Αθηνών Δ.Π.**, που μεταγράφηκε νόμιμα. Ο δικαιοπάροχος του αιτούντος είχε αγοράσει τις ως άνω οριζόντιες ιδιοκτησίες με το ./1976 συμβόλαιο του ιδίου ως άνω συμβολαιογράφου, που μεταγράφηκε νόμιμα.

Με την ένταξη της περιοχής, όπου βρίσκεται η πολυκατοικία στην οποία ανήκουν οι εν λόγω οριζόντιες ιδιοκτησίες, στο σύστημα του Εθνικού Κτηματολογίου στις 3.1.2005 υποβλήθηκαν από το δικαιοπάροχο του αιτούντος και τότε κύριο αυτών οι σχετικές δηλώσεις και περιελήφθηκαν στα σχετικά κτηματολογικά βιβλία και φύλλα ως πρώτες εγγραφές στο Εθνικό Κτηματολόγιο οι ως άνω οριζόντιες ιδιοκτησίες και έλαβαν αριθμούς ΚΑΕΚ και συγκεκριμένα η αποθήκη ., ο χώρος parking ... και το διαμέρισμα ... και ο ίδιος καταχωρήθηκε ως κύριος αυτών. Περαιτέρω αποδείχθηκε ότι μετά την κατάρτιση του προαναφερομένου συμβολαίου αγοράς ο αιτών-αγοραστής με την από 4.12.2009 αίτησή του που υπέβαλε στην Προϊσταμένη του Κτηματολογικού Γραφείου Αγίας Παρασκευής ζήτησε τη μεταγραφή του εν λόγω συμβολαίου αγοράς και προσκόμισε όλα τα αναγκαία έγγραφα. Η Προϊσταμένη όμως του Κτηματολογικού Γραφείου Αγίας Παρασκευής με την από ./2009 απάντησή της αρνήθηκε τη μεταγραφή με την αιτιολογία ότι «μεταξύ των μεταβιβαζομένων οριζοντίων ιδιοκτησιών περιλαμβάνεται και η υπ' αριθ. 10 θέση στάθμευσης αυτοκινήτου της πυλωτής, η οποία έχει ποσοστό συνιδιοκτησίας 4/1000 εξ αδιαιρέτου επί του οικοπέδου (σχετικός ΚΑΕΚ ...) καθότι οι δημιουργούμενες στην πυλωτή .. θέσεις στάθμευσης δεν μπορούν να αποτελέσουν αντικείμενο διαιρεμένης ιδιοκτησίας κατά το εδάφιο γ' της § 5 του άρθρου 1 του ν. 960/1979, όπως αντικαταστάθηκε με το άρθρο 1 του ν. 1221/1981». Στη συνέχεια ο αιτών υπέβαλε την από ./2010 αίτηση προς την Προϊσταμένη του Κτηματολογικού Γραφείου Αγίας Παρασκευής προκειμένου να καταχωρηθεί στα κτηματολογικά φύλλα των οριζοντίων ιδιοκτησιών αποθήκης και διαμερίσματος με ΚΑΕΚ . και .. αντίστοιχα το ως άνω συμβόλαιο αγοράς. Η Προϊσταμένη του Κτηματολογικού Γραφείου Αγίας Παρασκευής αρνήθηκε και στην περίπτωση αυτή την ζητούμενη καταχώριση και απέρριψε στις ./2010 την αίτηση με την αιτιολογία ότι: «απορρίπτεται η υπ' αριθ. ./2010 αίτηση καταχώρισης με την οποία ζητείται η μεταγραφή όχι της συμβολαιογραφικής πράξης (του υπ' αριθ. ./18.5.2009 συμβολαίου αγοραπωλησίας στο σύνολό του), αλλά μέρος εκ των μεταβιβαζομένων δικαιωμάτων». Η άρνηση της ως άνω Προϊσταμένης να προβεί στην ανωτέρω καταχώριση της θέσης στάθμευσης στην πυλωτή με ΚΑΕΚ . δεν είναι νόμιμη καθόσον σύμφωνα με τα προεκτεθέντα η μεταβίβαση οριζοντίων ιδιοκτησιών επί ισογείου πολυκατοικίας (pilotis), ήτοι χώρων σταθμεύσεως αυτοκινήτων, εφόσον είχαν συσταθεί πριν από την ισχύ των νόμων 960/1979 και 1221/1981 είναι επιτρεπτή και νόμιμη, αντιθέτως δε είναι ανεπίτρεπτη και παράνομη η μεταβίβαση τέτοιων χώρων, που έχουν συσταθεί μετά την ισχύ των νόμων αυτών, ως αντικειμένη στο περιεχόμενο αυτών.

Στην προκειμένη περίπτωση η ως άνω καταρτισθείσα σύμβαση αφορά εμπράγματο δικαίωμα, το οποίο είχε γεννηθεί πριν από την ισχύ των νόμων 960/1979 και 1221/1981, και επομένως δεν είναι άκυρη.

Συνεπώς το πρωτοβάθμιο δικαστήριο, το οποίο με την επικαλουμένη απόφασή του έκρινε ότι στην ένδικη οριζόντια διαιρεμένη ιδιοκτησία, ήτοι στο χώρο στάθμευσης αυτοκινήτων στην πυλωτή έχει αναδρομική ισχύ ο ν. 1221/1981 και απέρριψε ως αβάσιμη την κρινόμενη αίτηση ως προς την εν λόγω οριζόντια ιδιοκτησία, έσφαλε ως προς την ερμηνεία και εφαρμογή του νόμου και γι' αυτό πρέπει να γίνει δεκτός και ως ουσιαστικά βάσιμος ο μοναδικός λόγος έφεσης, να εξαφανισθεί κατά το κεφάλαιο αυτό η εκκαλουμένη απόφαση και αφού κρατηθεί η υπόθεση κατά το κεφάλαιο αυτό και δικασθεί από το παρόν δικαστήριο (άρθρο 535 § 1 ΚΠολΔ), να γίνει δεκτή και κατά το μέρος αυτό η κρινόμενη αίτηση και να διαταχθεί η Προϊσταμένη του Κτηματολογικού Γραφείου Αγίας Παρασκευής να καταχωρήσει στο κτηματολογικό φύλλο της οριζόντιας ιδιοκτησίας με ΚΑΕΚ . το υπ' αριθ. . συμβόλαιο της συμβολαιογράφου Αθηνών Ι.Γ.-Τ.** με χρόνο καταχώρισης, την ημερομηνία υποβολής της αρχικής αίτησης για καταχώριση, ήτοι την 4η.12.2009. Η απόφαση πρέπει να γνωστοποιηθεί, κατ' άρθρο 791 § 3 ΚΠολΔ, στην Προϊσταμένη του Κτηματολογικού Γραφείου Αγίας Παρασκευής με επιμέλεια της γραμματείας του Δικαστηρίου αυτού. Τέλος, πρέπει να διαταχθεί η επιστροφή του παραβόλου της έφεσης, στον καταθέσαντα κατ' άρθρο 495 § 4 ΚΠολΔ.

Πρόεδρος: Κ. Πρίγγουρη,

Εφέτης Δικηγόροι: Α. Αποστολόπουλος

Δημοσίευση:

ΤΡΑΠΕΖΑ ΝΟΜΙΚΩΝ ΠΛΗΡΟΦΟΡΙΩΝ ΔΣΑ

Ετος: 2016 Τόμος: 64 Σελ.: 1825

ΝΟΜΙΚΟ ΒΗΜΑ